임야 경매는 투자 수요가 꾸준히 늘고 있는 분야입니다. 그러나 겉으로는 매력적으로 보이는 물건이라도, 분묘기지권이 존재한다면 심각한 법적 문제를 안게 됩니다.본 물건에서는 임야 경매에서 자주 발생하는 ‘분묘기지권’에 대한 개념, 적용 사례, 투자자 주의사항 등을 체계적으로 정리합니다. 안전하고 성공적인 임야 투자를 위해 알아야 할 핵심 내용을 같이 알아보겠습니다.
고양5계 2024-3837
파주시 파주읍 연풍리 산71외 1개
감정가 2,490,168,000
4번 유찰되고 5번째 최저가 597,890,000 으로 진행중인 물건입니다.
본물건은 법정지상권 성립할 여지가 있고, 분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다.
본 건은 등기부등본에 소유권가등기가 설정된 물건이며 매각에서 제외되는 건물에 임차인도 있습니다.
그래서 많이 유찰되서 감정가의 25% 까지 내려갔습니다.
여기서는 분묘기지권에 대해 알아봅니다.
분묘기지권이란 무엇인가?
분묘기지권은 민법 제187조에 따른 권리로, 타인의 토지 위에 자기 가족 또는 조상의 분묘가 설치되어 있을 경우, 일정 요건을 충족하면 해당 분묘의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 이는 토지소유자와 관계없이 수십 년간 유지될 수 있는 강력한 권리입니다.
특히 우리나라는 조상에 대한 존중 문화와 관습법이 강하게 작용하는 사회입니다. 이에 따라 비록 해당 분묘가 무허가로 설치되어 있어도, 일정 기간 이상 유지되고 있었고, 분묘의 관리 상태가 양호하며, 분묘소유자가 존재할 경우 법원은 분묘기지권을 인정하고 있습니다.
이러한 분묘기지권은 등기되지 않는 경우가 대부분이며, 등기부등본이나 공시지상으로 확인할 수 없습니다. 때문에 경매에 참가 하실분들은 입찰 전 반드시 현장답사를 통해 육안으로 분묘 존재 여부를 파악하고, 인근 주민이나 이장 등으로부터 정보를 수집하는 것이 중요합니다.
파주 임야는 왠만하면 분묘가 있으므로 꼭 현장답사 하셔야 하며,
특히 무연고 묘처럼 보이더라도 향후 권리 주장이 들어올 수 있어, 분묘 유무에 따른 리스크는 반드시 고려해야 합니다.
임야 경매에서의 분묘기지권 적용 사례
경매 물건 중 임야는 비교적 저렴하고 진입장벽이 낮아 초보 투자자에게 인기가 높습니다. 그러나 분묘기지권이 있는 임야의 경우, 실제 낙찰 후 문제가 되는 사례가 적지 않습니다.
대표적인 예로, 낙찰자는 경매 당시 분묘가 없다고 판단하여 임야를 낙찰받았으나, 인도소송을 진행하는 과정에서 분묘소유자가 등장하여 법원에서 분묘기지권이 인정된 사례가 있습니다. 이런 경우 해당 토지의 사용이 제한되며, 분묘 이전이나 철거가 불가능하게 되기도 합니다. 이로 인해 임야의 매매, 개발, 활용이 전면 중단되고, 어쩌다 보니 장기 보유를 하게 됩니다.
또 다른 사례에서는 분묘의 수가 많고, 위치가 중심부에 있을 경우 해당 임야 전체에 대한 활용 가치가 크게 떨어집니다. 이럴 경우 기존 투자 계획 자체가 무너질 수 있으며, 장기 보유로 방향을 틀거나 매각을 통한 손절도 어려워지는 악순환에 빠지게 됩니다.
이처럼 분묘기지권은 단순한 권리 문제가 아니라, 실제 임야의 물리적 가치와 활용 가능성에 지대한 영향을 미치는 요소입니다. 입찰 전 분묘의 존재 여부를 반드시 확인하고, 사진을 남기거나 동영상으로 기록을 남겨두는 것도 분쟁 대비에 효과적입니다.
꼭 사진 찍어 두시길 바랍니다.
투자자들이 주의해야 할 실전 팁
첫째, 임야 경매 입찰 전 현장조사는 필수입니다. 육안으로 식별 가능한 봉분이나 묘석, 관리 흔적이 있는지 꼼꼼히 살펴보세요. 특히 관할 지자체나 마을 이장 등에게 문의하여 해당 지역에 오래된 분묘가 존재하는지 확인하는 것이 좋습니다.
이장에게 연락하는 것이 효과적입니다.
둘째, 사진 및 영상기록을 남겨 향후 법적 분쟁에서 유리한 자료로 활용할 수 있도록 하세요. 낙찰 후 분묘 소유자가 나타나도 입찰 당시 존재하지 않았다는 객관적 증거가 있다면 분묘기지권을 배제할 가능성이 커집니다.
셋째, 매각물건명세서 및 감정평가서에 분묘기지권 관련 언급이 있는지 확인하세요. 명세서에 '현장에 분묘 존재 확인' 문구가 있다면, 이는 이미 법원도 인지하고 있다는 의미이며, 향후 분묘기지권 인정 가능성이 매우 높습니다.
본 물건과 같은 경우가 될것입니다.
넷째, 낙찰가율이 지나치게 낮은 경우에는 반드시 의심해봐야 합니다. 보통 시세보다 50% 이상 저렴한 임야는 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다. 특히 물건사진이 없는 경우, 경매사이트 외에 직접 등기나 위치 지도를 확인해야 합니다.
마지막으로, 낙찰 후 분묘가 존재할 경우에는 철거를 강행하지 말고 법률전문가의 자문을 받는 것이 중요합니다. 분묘 철거 시 무단행위로 간주되어 형사책임을 질 수 있으며, 오히려 손해배상청구를 당할 수 있습니다.
임야 경매는 매력적인 투자처지만, 분묘기지권이라는 법적 리스크는 반드시 고려되어야 합니다. 분묘가 존재한다면 낙찰가가 아무리 낮아도 실질적인 수익을 기대하기 어렵습니다. 철저한 사전조사가 필요하며 임야는 장기로 생각하시길 바랍니다.