파주는 향후 한반도 종전선언후 물류중심지로서의 성장 가능성으로 인해 공장 창고경매 시장에서도 꾸준한 관심을 받고 있는 지역입니다. 특히 경매를 통해 공장을 저렴하게 매입하려는 수요가 많은 가운데, ‘소유권 가등기’가 되어 있는 공장 경매물건도 종종 등장하게 됩니다. 하지만 가등기는 단순한 등기 상태가 아닌, 낙찰 이후 심각한 분쟁이나 소송으로 이어질 수 있기 때문에 확실히 알아보셔야 합니다. 실제로 소유권 가등기가 설정된 경매 물건으로 낙찰 받았을때의 리스크와 주의사항등에 대해 알아보겠습니다.
본물건 고양2계 2023-65593
경기도 파주시 적성면 어유지리 53-18 번지로 공장,하천,대지,전
감정가 4,413,578,000
3차 유찰되고 4차에서 낙찰되었으나 16억으로 무잉여로
불허가 되어 다시 5차 2025.07.23. 진행중인 물건입니다.
본물건에는 하천, 전도 포함 되어 있어 농지취득자격증명원도 제출하여야 하며야 하며,
본물건에 소유권가등기가 설정된 물건입니다.
1. 소유권 가등기란 무엇인가?
소유권 가등기는 본등기를 할 수 있는 ‘예약권’을 확보한 상태로, 나중에 일정 조건을 충족했을 때 정식 소유권 이전등기를 청구할 수 있는 권리를 의미합니다. 다시 말해, 현재는 등기부등본상 명의자가 다르지만, 특정인에게 소유권을 이전해주겠다는 약속을 미리 등기한 상태입니다.
특히 이 가등기가 '소유권 이전청구권 보전'을 목적으로 등기되어 있다면, 추후 본등기로 전환될 가능성이 높기 때문에 경매로 낙찰받더라도 명도 및 실질 소유권 이전에 장애가 발생할 수 있습니다. 문제는 낙찰자는 법적으로 소유자가 되지만, 선순위 가등기가 본등기로 넘어가게 되면 이미 소유자가 된 사람도 소유권을 빼앗길 수 있다는 점입니다.
일부 투자자들은 이를 모르고 입찰했다가 낙찰 이후에 소송에 휘말리거나, 위 공장 경매물건처럼 낙찰후에 불허로 인하여 낙찰이 무효 처리되어 시간과 비용등 재산상의 손해를 보는 경우도 있습니다.
2. 파주 공장 경매 사례 속 가등기 리스크
본물건에 가등기는 소유권이전청구권가등기와 담보가등기가 있습니다. 등기부상으로는 구별이 쉽지 않지만 집행법원에서는 가등기권리자에게 채권신고를 최고하여 채권계산서를 제출하면 담보가등기로 취급하고, 채권 계산서를 제출하지 않으면 소유권이전청구권가등기로 취급합니다.
특히 말소기준권리보다 빠른 선순위 소유권이전청구권가등기는 매각으로 말소되지 않아 매수인이 인수해야
하며, 가등기권자가 본등기를 하게 되면 소유권을 이전한 낙찰자가 해당 소유권을 잃을 수도 있습니다.
결론적으로 등기부에 가등기가 설정된 물건은 선순위 가등기권자가 경매신청채권자이거나 권리신고 및 배당요구를 한 경우 또는
후순위가등기를 제외하고는 입찰에 신중을 기하셔야 합니다.
결과적으로 해당 가등기권자가 본등기 전환을 시도하면서, 이미 낙찰자 명의로 이전된 소유권을 두고 법적 분쟁이 발생했고, 수개월간의 소송 끝에 낙찰이 무효 처리되기도 합니다. 이처럼 파주의 산업지역 공장은 계약 관계가 복잡하고, 제3자와의 약정 등으로 인해 가등기가 설정된 경우가 많으므로, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
3. 낙찰 후 절차와 대응 방법
소유권 가등기가 있는 공장 물건을 낙찰받았을 경우, 잔금 납부 전 철회하는 방법도 있지만 이 역시 제한적입니다. 위와 같이 불허 되었다면 차라리 나은 상황일수 있습니다. 이미 낙찰이 확정되고 허가 결정이 내려진 이후에는, 법적으로 낙찰을 취소하기가 매우 까다롭기 때문입니다. 가등기 문제를 인지했음에도 무리하게 잔금을 납부할 경우, 낙찰자는 추후 소유권 분쟁에 휘말릴 가능성이 크며, 이는 재산권 침해로 직결될 수 있습니다.
만약 이미 낙찰을 받고 잔금을 납부한 후라면, 소유권이 이전되더라도 가등기권자가 본등기 청구 소송을 진행할 수 있으므로, 이에 대한 법률적 대응 준비가 필요합니다. 이 경우에는 변호사등의 조언을 받아 등기 말소 청구소송, 소유권 확인소송 등을 병행해야 할 수 있습니다.
사전 대응이 최선입니다. 등기부등본에서 가등기가 있는지를 먼저 확인하고, 그 목적이 단순한 담보용인지, 아니면 소유권이전청구를 위한 것인지 구별하는 것이 핵심입니다.