단독주택 경매 물건 중에는 ‘토지 일부 지분’만 포함된 경우가 종종 있습니다. 외형상 주택 전체가 나오는 듯 보여도, 실제로는 건물 전부와 토지의 일부 지분만 포함돼 있어 낙찰 후 분쟁이나 활용 제한이 발생할 수 있습니다. 본물건으로 단독주택 경매 시 토지 일부 지분일 경우의 상황과 시세보다 저평가 되어 나올때 상황을 살펴보겠습니다.
고양2계 2024-67824
경기 파주시 문산읍 당동리 697-7
토지면적 132.8평 토지 일부 지분
건물 37.28평
감정가 472,114,600
4차 낙찰 되어 허가 되었으나 미납으로 인행 5차 2025.07.23. 진행중인 물건입니다.
토지 일부 지분이란 무엇인가?
부동산 경매에서 ‘토지 일부 지분’이라는 표현은 말 그대로 건물은 전부지만 토지는 공유 상태라는 의미입니다. 예를 들어 건물은 단독주택 전체를 낙찰받았지만, 토지는 3분의 1, 또는 2분의 1만 소유할 수 있는 경우가 여기에 해당할것입니다.
이런 상황이 왜 발생하느냐면, 한 필지 위에 한 채의 단독주택이 있어도 토지 소유자가 여러 명인 경우가 많습니다. 특히 가족 간 공동소유, 상속재산 분할 중인경우, 혹은 투자 목적으로 나눠진 경우입니다. 문제는 낙찰자가 주택 전체를 확보했음에도 토지 사용권한에 제약이 생길 수 있다는 것입니다.
예를 들어, 토지의 나머지 지분을 가진 공유자가 해당 부지를 매각하거나 분할을 요청하면, 낙찰자는 건물은 보유하고 있지만 토지 사용에 제한을 받게 됩니다. 또한 다음에 매매할때에도 매매가 원할하기에는 제약이 있을것입니다.
건축행위, 리모델링, 대출 등 모든 부동산 활용 가치가 떨어질 수밖에 없습니다. 이 때문에 토지 일부 지분이 포함된 물건은 감정가보다 현저히 낮은 낙찰가를 형성되곤 합니다.
낙찰 후 발생 가능한 분쟁
공동 지분의 대표적인 리스크는 공유물 분할 청구입니다. 낙찰자가 단독주택을 취득한 뒤, 남은 토지 지분 소유자가 해당 부지의 처분이나 분할을 요구하게 되면 민사소송으로 이어지는 경우도 많습니다. 법적으로 공유자는 언제든 공유물 분할을 청구할 권리가 있기 때문입니다.
또한 현실적으로 분할이 불가능한 구조일 경우, 법원은 해당 부지를 경매로 매각한 후 지분율대로 현금을 나눠주게 됩니다. 이럴 경우 낙찰자는 자신이 사용 중이던 주택을 포함한 토지를 다시 낙찰받아야 하는 이중 부담을 지게 되는 것입니다.
권리 분석과 실전 유의사항
토지 일부 지분 물건을 입찰하기 전, 가장 중요한 건 ‘지분만 낙찰받았을 때의 법적 효과’를 명확히 아는 것입니다. 일반 투자자는 전체 소유권이라고 착각하고 무작정 입찰하는 경우가 많지만, 실제로는 공동 소유권자들과 어떠한 협의가 필요하고, 임의 사용이나 처분이 매우 제한적일것입니다.
- 등기부등본: 건물과 토지 모두의 소유 구조를 확인합니다.
- 지적도 및 토지이용계획확인서: 토지의 필지 구조와 용도지역 등을 확인합니다.
- 감정평가서: 지분 단가와 평가 기준을 파악할 수 있습니다.
- 매각물건명세서: 인수 조건과 지분 구조가 표시됩니다.
가능하다면 지분 전부를 확보하거나, 공유자와의 협의 가능성을 확인한 뒤 입찰에 나서는 것이 바람직합니다.
토지 일부 지분이 포함된 단독주택 경매 물건은 겉보기에는 매력적일 수 있습니다. 저렴한 감정가, 단독 건물 소유 가능성으로 경매사이트에서도 조회수가 많습니다. 하지만 법률적, 현실적 제약은 생각보다 크고 복잡합니다. 토지 소유 없이 건물을 소유한다는 것, 그 자체가 실제사용과 처분의 어려움을 의미하기 때문입니다.
낙찰 전에 꼼꼼한 권리 분석과 공유자 정보 파악, 그리고 법률 상담까지 반드시 병행해야 합니다. 한편으로는 이런 물건이 돈이 되는
경우가 많이 있습니다.