단독주택 경매에서 흔히 접하게 되는 경우중 하나가 바로 ‘위반건축물’과 ‘제시외 건물’입니다. 두 용어는 유사하게 느껴지지만 법적 성격과 낙찰자에게 미치는 영향은 매우 다릅니다. 경매 초보자나 실수요자가 이 차이를 명확히 이해하지 못하면 낙찰 이후 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
고양2계 2023-67544
파주시 탄현면 법흥리 1681-5
감정가 1,063,472,800
최저가 521,102,000
2차 유찰
3차 2025.07.23. 10:00
2번 유찰된 이유는 아무래도 위반건축물 영향이 클듯합니다.
위반건축물: 불법 건축의 리스크
위반건축물이란 건축법을 위반하여 지어진 건물을 의미합니다. 이는 무단 증축, 용도 변경, 허가 없이 건축한 경우 등 다양한 형태로 존재합니다. 단독주택 경매 물건에서 위반건축물이 포함되어 있는 경우, 낙찰자는 해당 불법 요소까지도 인수하게 되는 부담을 안게 됩니다. 본 물건은 지붕위 건축물이 위반건축물로 철거하는데 비용이 소요될듯합니다. 그 부분까지 감안해서 경매에 들어가야 하겠습니다.
예를 들어, 대지 면적을 초과하여 무단으로 증축한 주택이 경매로 나왔다면, 해당 구조물이 불법이므로 추후 철거 명령이 내려질 수 있습니다. 낙찰자가 이 부분을 인지하지 못하고 입찰에 참여했다면, 입주 이후 행정처분을 받거나, 사용승인을 받지 못하는 사태가 발생할 수 있습니다.
또한 위반건축물은 종종 은행 대출에서도 불리하게 작용합니다. 대출 심사 시 건축물의 적법성을 따지기 때문에, 위반 건축물이 있는 경우 LTV가 낮아지거나 대출 자체가 거절될 수 있습니다. 경매에서 저렴하다는 이유로 위반건축물을 낙찰받았다가, 실제 거주나 수익활동이 불가능한 경우도 있어 주의가 필요합니다.
제시외 건물: 등기 외 별도 구조물
제시외 건물이란 등기부등본에는 기재되지 않았지만 현장에 존재하는 건축물을 의미합니다. 흔히 마당에 설치된 창고, 별채, 증축된 다용도실 등이 이에 해당됩니다. 주로 창고가 제시외 건물로 많이 나옵니다. 이들 구조물은 본 건물과는 별도로 현황조사서나 감정평가서에 ‘제시외’라는 표현으로 기재됩니다.
제시외 건물은 위반건축물일 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 등기에 누락됐지만 건축허가를 받은 합법적인 경우도 있기 때문입니다. 따라서 제시외라고 해서 무조건 위법이라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 문제는 등기부에 기재되지 않았기 때문에 법적 권리가 보호되지 않는다는 점입니다. 낙찰자가 제시외 건물을 인수할 수는 있지만, 제3자의 권리침해나 철거 가능성은 존재합니다.
또한, 제시외 건물이 타인 소유인 경우, 소유자가 건물을 철거하거나 소유권을 주장할 수 있습니다. 경매물건 정보만 보고 무심코 낙찰했다가, 실제 입주 시 분쟁이 발생하는 경우가 많기 때문에, 반드시 현황조사서의 ‘제시외 건물’ 항목을 꼼꼼히 검토하고 현장을 직접 확인해야 합니다.
경매 참여 전 반드시 체크할 사항들
- 현황조사서 확인: 제시외 건물이 있는지, 위반건축 여부는 어떤지 반드시 확인합니다.
- 건축물대장 열람: 건축허가 여부, 구조물의 합법성 여부를 판단하는 기초적인 자료입니다.
- 현장 방문: 서류상의 정보만으로는 부족하므로 직접 방문하여 제시외 구조물의 존재 여부, 상태를 확인해야 합니다. 현장 방문은 경매의 가장기본이 되겠습니다.
- 낙찰 후 대처 계획: 위반 건축물이 있을 경우, 철거 혹은 사후허가 가능성을 확인하고, 이에 따른 비용을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.
이와 같이, 단독주택 경매에서는 위반건축물과 제시외 건물 모두 주의 깊게 살펴야 할 요소입니다. 하나라도 간과한다면 낙찰 후 수천만 원의 추가비용이나 소송 리스크로 이어질 수 있습니다.
현장 답사를 통해 충분한 정보를 수집하신후 경매에 입하시길 바랍니다.