근린상가 경매는 주택보다 수익성이 높고 임대수익을 기대할 수 있어 많은 투자자들의 관심을 받고 있는 부동산 유형입니다. 하지만 본물건은 한번 낙찰 된후 허가도 났으나 미납으로 경매입찰자가 보증금을 날린 상황입니다. 안타까운 일이 발생하지 않도록 좀더
꼼꼼히 알아보고 분석한후 경매에 참여해야 겠습니다.
고양5계 2024-1015
감정가 616,000,000
최저가 211,288,000
2025.08.05.10:00
진행중인 물건입니다.
2025 4월에 한번 경매참여자가 낙찰 받았으나 미납되었고 다시 재경매 나온 물건으로 재경매 조건으로 특별매각조건이
붙었습니다. 다음 경매에 참여할 사람은 좀 더 신중하게 참여하라는 뜻으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%를
걸으라는 것입니다.
미납사례 분석과 리스크
근린상가 경매에서 낙찰을 받고도 매수인이 매각대금을 납부하지 않는 사례는 생각보다 자주 발생합니다. 그 이유는 대부분 현장 실사를 좀더 파악했어야 했고, 그 사이의 경제 상황의 변화, 개인 재정상황의 변화등 임대수익 기대치 오류, 또는 건물 자체의 구조적 으로 문제가 있었기 때문일겁니다.
낙찰 전에 상가 내부를 확인하지 않고, 겉으로만 보고 판단해 낙찰을 받았지만, 실제로는 화장실이 공동이거나 생각보다 많은 리모델링 비용이 예상되므로 보증금을 포기 하는게 낫다는 판단이 들었다는 겁니다.
또 하나의 큰 이유는 임차인 문제입니다. 낙찰자가 보증금 반환에 대한 리스크를 간과하고 낙찰받았다가 소송이나 민사문제로 이어지는 경우도 많습니다. 본물건도 임차인 5천만원 인수조건이 있던데 이것을 관과했을까요. 시세 보다 저렴하게 경매로 매수 할때에는 꼼꼼한 투자가 선행 되어야 할것입니다.
선순위 임차인이 있다면 낙찰 후 인도에 상당한 시간이 소요되기도 합니다. 이런 경우 투자자는 매각대금을 납부하지 않고 미납 처리하는 경우가 발생합니다. 미납 시 법원의 제재로 인한 입찰제한이 최대 5년까지 가능하다는 점도 무시할 수 없는 리스크입니다. 즉, 단순한 실수라 해도 향후 경매 참여가 어려워질 수 있습니다.
특별매각조건의 개념과 사례
근린상가 경매에서는 일반주택보다 특별매각조건이 붙을 확률이 높습니다. 법원은 물건에 따라 ‘특별매각조건’을 붙여 입찰자에게 경매참여에 좀더 의무를 부과하는데, 대표적인 조건이 임차인 보증금 반환 책임 또는 인근 도로 점유 해제 책임입니다. 실제로 어떤 상가는 1층 일부가 공용 통로를 점유한 상태에서 경매가 진행되며, 낙찰자는 그 불법 점유 부분을 해결해야 한다는 조건이 붙는 경우가 있습니다.
또 다른 예로는, 기존 임차인이 매매계약에 의거한 우선매수청구권을 가진 경우, 낙찰자가 매수인으로 확정되더라도 실제 소유권은 이전되지 않을 수 있습니다. 이러한 조건은 ‘특별매각조건’ 항목에 명시되어 있지만, 입찰 전에 등기부와 현황조사보고서, 감정평가서를 면밀히 살피지 않으면 놓치기 쉽습니다.
게다가 특별매각조건은 한두 줄의 문장으로 명시되어 있는 경우가 많아, 전문적인 당담이 필요한 경우가 많습니다. 조건이 붙어 있음에도 불구하고 단순히 금액만 보고 입찰했다가 낙찰 이후 예상치 못한 비용이 발생하면, 결국 미납이라는 결과로 이어지게 됩니다. 그리하여 보증금을 반환받지 못한다면 큰 낭패에 부딪치게 됩니다.
투자 전 반드시 확인할 유의사항
근린상가는 주거용 부동산과 달리 상가임대차보호법 적용이 다르기 때문에, 권리 분석에서 조금만 실수해도 손실이 발생할 수 있습니다. 대표적으로 상가 내 모든 임차인의 계약일, 확정일자 유무, 보증금 규모 등을 반드시 확인해야 하며, 이들이 어떤 순서로 우선변제권을 가지는지도 알아야 합니다.
또한 건축물대장과 토지이용계획확인서를 통해 건물의 불법 증축 여부, 제시외 건물이 있는가, 용도지역은 낙찰후 사용할 토지용도에 맞는가 등을 확인해야 합니다. 근린상가는 특히 상권과 유동 인구에 따라 가치가 크게 좌우되기 때문에, 외관만 보고 투자를 결정하는 것은 매우 위험합니다. 감정가 대비 너무 낮은 가격으로 시작하는 물건이라면 대부분 사유가 있습니다.
예를 들어 1층 입구가 협소하거나, 코너상가가 아닌데도 코너처럼 사진이 왜곡되어 나온 경우 등 시각적인 판단 실수가 잦습니다. 그리고 상가 매물은 공실 가능성도 높기 때문에, 현재 임차인이 실제 영업을 하고 있는지, 매출은 어떤지까지 분석할 수 있어야 진정한 투자가 가능합니다.
근린상가는 높은 수익률을 기대할 수 있는 매력적인 투자처지만, 경매라는 특수성과 함께 따라오는 미납 리스크, 복잡한 특별매각조건, 그리고 다양한 변수들을 정확히 파악하지 않으면 큰 손실을 입을 수 있습니다. 단순히 낙찰 금액이 저렴하다고 판단하기보다는, 권리분석, 현황조사, 임차인 상황, 매각조건 등 전반적인 분석이 중요합니다. 특히 관리비도 꼭 확인 하시길 바랍니다. 실패하지 않는 경매 투자를 원한다면, 사전 준비가 꼭 필요합니다.