부동산 경매는 일반 매매와 달리 법원 주도하에 이뤄지며, 낙찰이 되었다고 해서 곧바로 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다. 법원은 낙찰 후에도 불허 결정을 내릴 수 있으며, 그중 대표적인 사유 중 하나가 "무잉여"입니다. 본 물건은 파주에 있는 공장 경매 물건이며
한번 낙찰되었다가 불허 되어 다시 진행중인 물건입니다.
본물건은 감정가 4,436,276,000
최저가 4,413,578,000
입찰일 2023,07,23 10:00
진행합니다.
본 물건은 위와 같이 한번 낙찰 되었으나 무잉여로 인하여 불허 되었습니다.
경매에서 무잉여란 무엇인가
경매 절차에서 "무잉여"란, 부동산 매각 대금에서 채권자들에게 배당 나눠주고도 남는 금액이 없는 상태를 의미합니다. 다시 말해, 채권액과 비용을 모두 충당한 뒤에도 남는 금액이 없는 경우, 법원은 낙찰을 불허할 수 있습니다. 경매를 진행해서 얻는 실익이 없기 때문입니다.
민사집행법 제100조에 따라 매각허가 여부를 판단할 때 법원은 매각으로 인한 잉여 여부를 반드시 고려해야 하며, 잉여가 없을 경우 합리성과 공공성의 측면에서 매각을 허가하지 않을 수 있습니다. 이러한 무잉여 판단은 감정가 대비 현저히 낮은 낙찰가가 나온 경우 자주 발생합니다.
특히, 채권자의 채권액과 선순위 임차보증금과 유치권등으로 인해 배당이 거의 불가능한 경우 법원은 채무자 보호 또는 경매 남용 방지를 위해 낙찰을 불허합니다.
낙찰 불허 사례와 법원의 판단기준
실제사례에서 법원이 낙찰을 불허하는 주요 이유는 무잉여 외에도 가격이 지나치게 낮거나, 입찰 자체가 성실하지 않은 경우도 있습니다. 그렇다고 무잉여가 발생했다고 해서 무조건 불허되는 것은 아닙니다. 판례에 따르면, 일부 채권자에게라도 배당이 가능하다면 허가 결정을 내릴 수 있으며, 낙찰가가 시장가 대비 적정하다면 잉여 유무와 상관없이 허가되기도 합니다.
본물건은 감정가 45억대비 지나치게 낙은 16억에 낙찰되어 무잉여로 불허가 되었던 것입니다. 이번 절차에도 상당한 유찰이
있을것으로 예상되오니 관심 종목으로 지정 하셔서 지켜보시길 바랍니다.
낙찰자 유의사항 및 실무
본 물건에서 낙찰자는 법원의 낙찰불허 가능성을 염두에 두고 입찰 전략을 세워야 합니다. 무잉여 사유로 불허될 경우 낙찰보증금은 돌려받을 수는 있지만, 시간과 자원이 낭비되며 기회비용도 상당합니다. 따라서 다음과 같은 사항을 고려할 필요가 있습니다:
1. 선순위 권리관계 분석: 등기부등본, 임대차관계, 유치권 유무 확인
2. 배당계산 미리 수행: 감정가 대비 실제 배당 가능 여부 분석
3. 법원 경매기일의 입찰자 수 및 분위기 파악 입찰일 현장에서 눈치싸움이 상당하리라 생각됩니다.
현명한 투자 현명한 선택 되시길 바랍니다