부동산 경매는 입찰과 낙찰만으로 끝나는 절차가 아닙니다. 낙찰 이후에도 다양한 변수로 인해 경매가 중단되거나 취소될 수 있는데, 대표적인 것이 경매취하와 대위변제입니다. 낙찰 예정자는 이 두 가지 가능성을 사전에 이해하고, 대응책을 마련하여야 시간과 노력의 시간을 허투로 보내지 않을수 있습니다.
본물건은 감정가 5,536,633,300
최저가 2,712,950,000
입찰일 2025.07.09
본물건은 경매취하가능성은 적습니다.
부채총액이 69억 이고 감정평가액이 55억 정도로 부채총액이 채무자가 변제할수 있는 수준보다 많으므로 채무자가 채무를
변제할 가능성이 적습니다. 그러나 채무자에 의한 변제가능성은 항상 존재하므로 사전에 충분히 조사를 하시고 입찰당일에도
법원게시판에 사건진행목록을 확인하셔야 합니다.
본물건에 유치권, 선순위 임차인도 있다고 하니 유의하시길 바랍니다.
경매취하란 무엇인가
경매취하란, 집행채권자,근저당권자가 경매 절차를 자발적으로 중단하는 것을 의미합니다. 이유는 채무자가 채무 전액을 변제했거나, 채권자와 합의가 이루어진 경우입니다. 민사집행법 제261조에 따라 매각기일까지 채권자가 경매를 취하하면 법원은 매각절차를 종료하게 되며, 이때 낙찰자는 낙찰보증금을 돌려받게 됩니다.
문제는 입찰자 입장입니다. 낙찰 직전 또는 직후 경매가 취하될 경우, 입찰자는 이미 투입한 시간과 비용, 대출심사 등 여러 준비 과정을 허무하게 날릴 수 있습니다. 특히 일부 경매는 취하 가능성이 높은데, 예를 들어 채무자가 채무가 감당할수 있는 정도인가 아니면 제3자의 변제 협의를 진행중인가를 알아야 합니다.
또한, 가족 간 소유권 다툼이 있는 경우에도 취하 가능성이 존재합니다. 투자자는 입찰 전 이러한 가능성을 염두에 두고, 경매기록 열람를 하셔야 합니다. 특히 경매개시결정 이후 수개월이 지난 사건인데 아직 기일이 지정되지 않았거나 하면 그럴 가능성을 염두에 두셔야 합니다.
경매시 대위변제
대위변제란, 제3자가 채무자를 대신하여 채권자에게 채무를 변제하고 그에 따른 권리를 승계받는 제도입니다. 보증인, 이해관계인, 후순위 채권자 등이 채무를 변제할 가능성이 있습니다. 가장 흔한 사례는 후순위 근저당권자가 자신의 권리보전을 위해 선순위 채권을 변제하고 대위하는 경우입니다.
선순위 채권자가 경매를 신청했지만, 후순위 채권자가 선순위 채무를 모두 변제하면 그 권리를 승계받아 채권자가 바뀌게 되고, 경우에 따라 경매취하도 가능합니다. 즉, 경매에 참여했던 낙찰자는 ‘경매 신청 채권자 변경’ 또는 ‘취하’ 등의 절차로 인해 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 대위변제는 낙찰 전에도 발생할 수 있고, 심지어 매각기일 당일에도 가능합니다.
이는 입찰자에게 큰 리스크로 작용할 수 있으며, 예상치 못한 결과로 낙찰이 무산되거나 권리관계가 복잡해질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 대위변제 가능성이 있는 권리자 목록과 그들의 이해관계를 면밀히 분석해야 합니다.
낙찰자 유의사항 -경매취하 와 대위변제
경매취하와 대위변제는 모두 낙찰자에게 법적으로 보증금 반환은 보장되지만, 시간과 노력 대출준비등 막대한 손실이 발생합니다. 특히 경매에 참여하시기 위해서는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다:
1. 채권자 성향 분석: 금융기관 외 개인이나 법인이 채권자인 경우, 취하 가능성 높습니다.
2. 사건 진행 속도 확인: 진행이 지연되거나 수차례 유찰된 물건은 취하 또는 변제 가능성 존재합니다
3. 대위 가능 채권 조사: 등기부를 통해 후순위권자의 동향 파악하셔야합니다.
경매 낙찰은 끝이 아니라 또 다른 시작입니다. 시세보다는 저렴한 가격으로 안전하게 경매 낙찰 받으시길 바랍니다.