토지 경매에서 저렴한 가격만 보고 낙찰받았다가 ‘참호’, ‘교통호’, ‘접도구역’ 등 국방 관련 시설로 인해 활용 불가능한 경우가 종종 발생합니다. 이런 구역은 일반 투자자에게 낯설지만, 낙찰 이후 법적·행정적 문제로 이어질 수 있는 핵심 요소입니다. 본문에서는 이러한 군사 관련 제한 요소가 토지 경매에 어떤 영향을 미치는지, 확인 방법과 주의사항까지 구체적으로 알아봅니다.
위 경매물건은
감정가 1,544,946,000
최저가 757,023,000
입찰일 2025.06.24. 10:00
경매물건 속 숨은 함정 - 참호·교통호란?
파주 토지 경매 물건 중에는 육안으로 보기에 평범한 임야나 전답이지만, 실상은 ‘군사적 목적’의 지하 구조물인 참호 또는 교통호가 포함된 경우가 있습니다. 참호는 병력 은폐 및 사격용 방공 구조물로, 한국전쟁 이후 접경지역이나 주요 전략지점에 많이 설치되었습니다. 교통호는 이러한 참호를 연결하는 통로로, 땅속에 구불구불한 통로처럼 파여 있는 경우가 많습니다.
이런 구조물이 있는 토지는 국방부나 군부대의 승인을 받아야 하며, 일반적으로 건축 허가가 나지 않거나 사용에 제한이 따릅니다. 특히 토지 등기부등본이나 감정평가서에는 명확히 기재되지 않는 경우가 많아, 입찰 전 ‘지적도면’과 ‘토지이용계획확인원’을 반드시 검토해야 합니다.
현장에서 단순한 움푹 파인 땅으로 보여 무심코 낙찰받을 수 있으나, 실제론 군사시설 보호법상 보존 대상일 수 있어 임의 훼손, 건축, 심지어 출입까지 금지될 수 있습니다. 해당 구조물이 문화재청이나 군사보호 시설로 등록된 경우, 원상복구 명령이나 벌금 부과도 가능합니다. 따라서 경매 물건에 '군 작전상 설치물'로 표현된 내용이 있다면 반드시 주의해야 합니다.
접도구역이란 무엇인가? 진입은 가능한가?
‘접도구역’이란 도로법에 따라 도로의 기능 보호와 교통 안전을 위해 도로 경계선으로부터 일정 거리 이내를 제한하는 구역입니다. 고속도로, 국도, 지방도마다 이 거리 기준은 다르며, 일반적으로 도로 경계선 기준으로 10~30m 이내입니다. 경매로 나온 토지 중 일부는 이 접도구역에 포함돼 있어 사용이나 건축에 제한을 받습니다.
접도구역은 무조건 이용 금지 구역은 아닙니다. 일정 조건 하에 진입로나 배수로 설치 허가가 가능하긴 하지만, 허가권자가 ‘도로관리청’이므로 협의 없이 개발하거나 구조물을 설치할 수 없습니다. 특히 진입도로가 접도구역을 통과해야만 가능한 토지는 추가 협의와 행정 처리가 필요하므로, 그에 따른 시간과 비용을 고려해야 합니다.
도시계획상 ‘계획도로 예정지’와 겹치는 경우도 많으며, 이럴 땐 도로가 개설되기 전까지는 개발이 불가능한 경우도 있습니다. 문제는 이 사실이 경매 공고에는 명확히 드러나지 않는다는 점입니다. 토지이용계획확인원에서 접도구역 여부를 반드시 확인하고, 관할 도로관리청에 진입 가능 여부를 문의하는 것이 안전합니다.
낙찰 전 체크리스트와 확인 방법
✅ 관련 사이트 안내
- 토지이용계획확인원: 토지이용계획확인신청 | 민원안내 및 신청 | 정부24
토지 경매에서 참호, 교통호, 접도구역 같은 군사 및 도로 관련 제한 요소를 피하려면 반드시 사전 확인 절차를 밟아야 합니다. 먼저 토지이용계획확인원에서 '군사시설 보호구역', '접도구역', '도로 예정지', '보호시설' 등의 표기를 확인하세요. 이는 토지이용규제정보서비스에서 공인인증서 없이도 열람 가능합니다.
다음으로 ‘지적도’ 또는 ‘임야도’를 열람해 해당 토지의 주변과 지형 특성을 살펴야 합니다. ‘참호’나 ‘교통호’는 평면도상에 나타나지 않지만, 임야 내부에 비정상적인 형태의 움푹 파인 구조가 있거나 연결된 굴 형태가 보이면 의심해볼 수 있습니다. 이 경우 관할 군부대나 시청 도시계획과, 건축과에 문의해 해당 지형의 군사적 관리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
특히 국방부 산하의 군사시설 보호구역 통합포털인 군사보호구역 안내 시스템에서도 주소 입력만으로 제한 여부를 확인할 수 있습니다. 이 외에도 ‘도로법 적용구역’, ‘국유지 혼재 여부’, ‘행정계획 도입 유무’ 등도 낙찰 전 반드시 체크해야 할 요소입니다.
참호, 교통호, 접도구역이 있는 토지는 장기적으로 개발이 불가능한 ‘유휴지’로 남을 가능성이 높기 때문에, 투자수익보다 손실 리스크가 더 큽니다. 따라서 실사용 목적이든 투자 목적이든 관계없이, 반드시 현장조사 + 행정기관 문의 + 공적 문서 확인의 3단계를 거쳐야 합니다.
토지 경매에서 참호, 교통호, 접도구역 같은 요소는 일반인에게 익숙하지 않지만, 낙찰 이후 문제를 유발하는 핵심 요소입니다. 단순히 감정가보다 싸다고 입찰에 참여했다가 건축 불가, 이용 불가, 원상복구 처분 등을 받는 사례가 매우 많습니다. 반드시 지적도·토지이용계획확인원·군사보호구역 시스템 등을 통해 사전 확인을 철저히 하시기 바랍니다. 값싼 토지가 오히려 비싼 수업료가 될 수 있습니다.