고양시 일산동구 성석동 단독주택 (유치권성립여지여부)

이번에 소개할 경매물건은 경기 고양시 일산동구 성석동에 위치한 단독주택 + 대지입니다. 4차 입찰까지 진행되며, 현재 감정가 대비 34% 수준까지 하락한 상태입니다.

 

 

물건 개요

• 소재지: 경기 고양시 일산동구 성석동 1251-2 외 2개 목록
• 용도: 단독주택 + 도로, 대지
• 토지면적: 515㎡ (약 155.79평)
• 건물면적: 169.9㎡ (약 51.39평) + 제시외 30.8㎡
• 감정가: 709,419,800원
• 최저가(4차): 243,331,000원 (34%)
• 입찰일: 2025.08.28(목) 10:00
• 보증금: 24,333,100원 (10%)

권리관계

권리종류	권리자	금액	비고
근저당	융창저축은행	429,000,000	말소기준권리
근저당	XX	150,000,000	-
가압류	대한민국	149,807,405	-
압류	고양시, 고양세무서	-	-
근저질권	제이비우리캐피탈	429,000,000	-

점유 및 임차관계

• 채무자(소유자) XX 거주
• 임차인: XX, XX (대항력 없음, 보증금·차임 미상)
• 임대차 보증금 인수금액 없음

현황 및 주의사항

• 차량 진입 가능, 인근 버스정류장 존재
• 계획관리지역·성장관리계획구역 등 각종 규제 적용
• 제시외 건물·시설 포함 (허가 절차 없이 설치된 창고·계단 등)
• 유치권 신고 있음 (금액 30,889,000원 / 성립 여부 불분명)

입찰 전략 포인트

1. 낙찰가율 34% → 시세 대비 저가 매수 기회
2. 유치권 리스크 사전 확인 필수 (현장답사, 면담 필요)
3. 제시외 시설 원상복구·이행강제금 가능성 대비
4. 점유자 명도비용 예산 반영

Q&A

Q1. 유치권이 있으면 낙찰받으면 안 되나요?

성립 여부가 불분명하므로, 사전조사 후 소송 또는 협의로 해결 가능성이 있으면 입찰 가능합니다.

Q2. 제시외 건물은 어떻게 처리되나요?

법적 허가 절차 필요하거나 원상복구 명령 가능성이 있습니다.

Q3. 낙찰 후 점유자는 어떻게 내보내나요?

명도소송 또는 합의가 필요합니다. 대항력 없는 임차인은 비교적 수월합니다.

마무리

이 물건은 입지와 면적 대비 가격 메리트가 있으나, 유치권과 제시외 건물 문제 등 리스크가 있습니다. 사전에 철저한 권리분석과 현장조사를 거쳐 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다.