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고양시 덕양구 향동동 디엠씨호반베르디움더포레4단지 25평 경매

메이풀Mayful 2025. 7. 24. 09:35

경기도 덕양구 향동동 552 디엠씨호반베르디움더포레4단지 25평형

감정가 900,000,000

1차 유찰 되고 2차 최저가 630,000,000 2025.09.03 진행중입니다.

부동산 시장이 않좋다고 하더라도 최근 시세가 8억5천 이상인 점을 보면

이 매물에 관심이 있으신 분들이 많으시라고 봅니다.

향동동 DMC호반베르디움더포레4단지 25평형 경매 투자를 고려하신다니, 몇 가지 주요 포인트를 짚어드리겠습니다. 경매는 일반 매매보다 저렴하게 취득할 수 있는 장점이 있지만, 그만큼 권리분석 등 주의해야 할 사항이 많습니다.

1. 시세 및 실거래가 확인 (2025년 7월 기준)

KB시세 일반가: 약 8억 7,500만원 (상위평균 9억 1,000만원, 하위평균 8억 4,000만원)
최근 실거래가: 2025년 7월 5일 9억 1,500만원 (18층)
최근 전세 실거래가: 2025년 7월 17일 3억 8,000만원 (11층), 7월 16일 4억 7,250만원 (8층), 7월 5일 5억 6,000만원 (27층)
전세가율: 약 60% (2025년 1월 기준)

현재 시세와 비교하여 경매로 나올 경우의 최저입찰가를 파악하고, 낙찰 예상가를 합리적으로 산정하는 것이 중요합니다. 특히 전세가율이 60% 정도이므로, 전세를 활용한 갭투자도 고려해볼 수 있지만, 그만큼 투자금은 더 들어갈 수 있습니다.

2. 투자 장점

신축에 가까운 아파트: 2019년 준공된 단지로, 비교적 신축에 속하여 주거 쾌적성이 높고, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.
DMC 인접: 상암DMC와 가까워 직주근접 수요가 있으며, 이는 향후 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
쾌적한 주거 환경: 단지 주변에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
교통 여건 개선 가능성: 향후 서부선 경전철 등 교통 호재가 예정되어 있어 장기적으로 교통 여건이 개선될 가능성이 있습니다.

3. 투자 시 고려할 점 및 유의사항

권리분석의 중요성

말소기준권리 확인: 등기부등본을 통해 선순위 권리(가압류, 근저당, 전세권 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.
임차인 현황 파악: 전입세대 열람 내역과 현장 방문 등을 통해 실제 거주하는 임차인의 보증금, 전입일자, 확정일자 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 다가구와 마찬가지로 대항력 있는 임차인이 있다면 인수 부담이 발생할 수 있습니다.
공용부분 체납 관리비: 아파트의 경우, 전 소유주의 체납 관리비(특히 공용부분)가 낙찰자에게 승계될 수 있으므로, 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.

기타 유의사항

명도(점유이전) 문제: 낙찰 후 기존 거주자(소유자 또는 임차인)가 순순히 명도하지 않을 경우, 인도명령 신청이나 명도소송을 진행해야 할 수 있으며, 이로 인해 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
경쟁률 및 낙찰가율: 향동지구의 인기로 인해 경매 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다. 무리한 고가 낙찰은 오히려 투자 수익을 해칠 수 있으므로, 합리적인 낙찰가를 산정해야 합니다.
대출 가능 여부 및 한도: 경락잔금대출을 활용할 경우, 개인의 신용도 및 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 따라 대출 한도가 달라질 수 있으므로 사전에 금융기관과 상담해야 합니다.
향동지구의 지역적 특성: 과거 서울 접근성이 다소 떨어진다는 평가도 있었으나, DMC와의 연계 및 향후 교통 호재로 개선될 여지가 있습니다. 다만, 인근 개발 상황과 지역 내 공급 물량 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

4. 투자 전망

DMC호반베르디움더포레4단지는 신축에 가까운 아파트로, 상암DMC 인접이라는 입지적 장점과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있어 실수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 최근 부동산 시장의 변동성과 금리 인상 등 외부 요인도 함께 고려해야 합니다.

경매는 '싸게 산다'는 매력적인 요소가 있지만, 그만큼 철저한 사전 조사와 권리분석이 동반되어야 합니다. 특히 아파트 경매는 다가구주택보다는 권리관계가 비교적 단순한 편이지만, 위에서 언급된 임차인 문제나 관리비 문제 등은 반드시 확인해야 합니다.

결론적으로, 향동동 DMC호반베르디움더포레4단지 25평형 경매는 기본적인 입지 여건이 양호한 아파트로, 충분히 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 하지만 경매 특유의 위험 요소를 최소화하기 위해 철저한 권리분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근하시는 것을 권해드립니다. 필요하다면 경매 전문 변호사나 컨설턴트의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다