부동산 경매를 처음 접하면 생소한 용어들과 절차 때문에 혼란스러울 수 있습니다. 특히 ‘낙찰’, ‘유찰’, ‘진행’, ‘신건’ 등은 경매 과정에서 반드시 이해해야 할 개념입니다. 경매는 한 번의 입찰로 끝나는 것이 아니라, 유찰과 재진행을 반복하며 낙찰로 이어지는 흐름을 가진다. 신건공략시 주의할점도 알아봅니다.
고양6계 2024-3844
감정가 58,239,660 으로 토지,건물 전부 매매 하는 경매 물건으로 따끈한 신건입니다.
유찰될시 지켜보면서 실수요자라면 접근해볼만한 물건으로 관심등록 해 두시고 지켜보세요
낙찰이란 무엇인가?
경매에서 ‘낙찰’은 가장 높은 가격을 써낸 입찰자가 해당 부동산의 우선권을 확보하는 것을 뜻합니다. 법원 경매에서는 최저입찰가 이상으로 입찰해야 하며, 단 1명의 입찰자만 있어도 낙찰이 가능하고, 낙찰이 되면 법원은 ‘매각허가결정’을 통해 효력을 인정하고, 일정 기간 후 ‘잔금납부’를 통해 소유권이 이전된다. 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많아 투자자들이 주목하지만, 경우에 따라선 어쩌다보면 시세보다 높은 금액에 낙찰되기도 한다.
특히 인기 지역이나 신건의 경우 경쟁이 치열해지면서 고가낙찰이 발생하는 경우도 많다. 낙찰 후에는 명도, 잔금 납부, 이전등기 등의 절차가 남아 있으며, 그만큼 경매물건이 매력있다는 뜻일겁니다 그렇더라도
권리 분석이 미흡하면 큰 손실로 이어질 수 있다. 때문에 낙찰은 단순히 ‘가장 높은 금액을 쓴 사람’이라는 의미 이상으로 해석되어야 한다. 그만큼 준비가 필요하고 전략이 중요한 과정이다.
유찰과 재진행, 왜 반복될까?
‘유찰’이란 입찰자가 없거나, 입찰한 금액이 최저가에 못 미쳐 경매가 무효 처리되는 것을 말합니다. 유찰이 되면 법원은 1회차보다 낮은 가격으로 2회차 경매를 다시 공고하며, 이 과정을 반복할 수 있으며. 일반적으로 1회 유찰 시 약 20% 정도 최저가가 하락하며, 유찰 횟수가 늘어날수록 금액은 더 낮아진다. 하지만 유찰이 반복되는 물건은 보통 어떤 문제가 있을수 있겠습니다. 예를 들어 선순위 임차인의 존재, 점유 상태 불명확, 접근성 문제, 공시지가 대비 과세 과다 등이다. 그러므로 현장 답사는 필수입니다.
또 감정가 자체가 비현실적으로 높게 책정되어 초기 관심을 끌지 못하는 경우도 있다. 유찰은 기회이기도 하지만 함정이 될 수 있어 반드시 현장 방문과 권리분석을 병행해야 한다. 반면, 유찰 2~3회 후 투자 가치가 높아진 물건도 적지 않다. 실수요자보다는 투자자 위주로 입찰 경쟁이 형성되기 때문에, 유찰된 물건을 분석하는 것도 좋은 전략이다.
신건 공략법과 진행상태 확인 방법
‘신건’은 경매에 처음 나오는 신규 물건으로, 유찰 이력이 없는 상태다. 대부분의 투자자는 신건에 주목한다. 신건은 최저가가 감정가 기준으로 책정되므로 아직 가격 하락 전이라는 점에서 매력이 있다. 특히 도심지 아파트, 신축 빌라 등은 신건 상태에서 치열한 경쟁이 벌어진다. 그러나 신건은 감정평가서의 정확도가 낮거나, 요즘은 감정평가금액에 대한 의구심이 많은게 사실입니다.
현장과 실질 가치가 괴리되는 경우도 많다. 때문에 감정평가 시점과 실제 시장 시세를 비교해 볼 필요가 있다. 진행 상태나 입찰 일정은 대법원 경매정보사이트 또는 민간 경매포털을 통해 확인 가능하다. 특히 대법원경매정보는 공식 자료가 제공되며, 물건번호, 법원명, 사건번호 등을 통해 상세 검색이 가능하다. 신건은 첫 단추가 중요한 만큼, 현장조사와 주변 시세 파악이 무엇보다 중요하다.
경매는 낙찰, 유찰, 재진행, 신건 등 다양한 단계를 이해하고 분석할수록 위험이 줄어든다. 잘못하면 현장에 나와 있는 매물보다 비싸게 매수 할수 있으므로 현장조사를 해보고 접근하는게 필수 입니다. 처음 경매에 참여한다면 신건과 유찰된 물건을 병행하여 관찰하며 감을 익히는 것이 좋다. 경매는 정보싸움입니다. 좋은 물건 시세보다 싸게 매수하시길 바랍니다.