파주시 문발동은 최근 몇 년 사이 택지개발과 함께 교통망, 주거 인프라가 빠르게 확장되며 부동산 시장에서 주목받고 있는 지역 중 하나입니다. 특히 준주거지역에 위치한 근린상가 부지와 제1종 지구단위계획구역으로 지정된 지역은 개발 가능성과 수익률에서 높은 평가를 받고 있습니다. 본 경매물건에서는 파주 문발동의 근린상가와 준주거지역의 장점, 제1종 지구단위계획구역의 특징과 투자 시 주의사항을 중심으로 심층적으로 분석해보겠습니다.
고양6계 2024-2919
파주시 문발동 554-3 해오름스퀘어 1층 102호
감정가 251,000,000
3번 유찰후 최저가 86,093,000 2025.08.06 4차 진행중입니다.
본건은 파주 문발동 문발초등학교 인근에 위치하며 주변은 단독주택과 아파트가 혼재한 지역입니다.
철근콘크리트구조로 사용승인일이 2007년 입니다.
토지이용계획으로 준주거지역/제1종지구단위계획구역/상대보호구역/가축사육제한구역
문발동 근린상가의 입지와 특징
파주 문발동은 출판문화단지와 파주출판도시, 운정신도시와 인접한 지역으로, 교육·문화·주거 기능이 혼합된 복합 생활권을 형성하고 있습니다. 이 지역에 위치한 근린상가 부지는 일반 주택단지 내 상업시설로서, 주로 음식점, 편의점, 병원, 학원 등 생활 밀착형 업종이 입점하는 것이 특징입니다.
문발동의 근린상가는 운정신도시와의 접근성이 뛰어나며, 차량 10분 이내 거리에는 GTX-A 노선 운정역과 서울~문산 고속도로가 있어 유동 인구가 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 인근의 출판단지 종사자 및 상주 인구를 고려했을 때, 낮 시간대 유동 인구도 상당한 편입니다. 이로 인해 일반 상가보다 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
또한, 문발동 근린상가는 대부분 도로 2면 이상 접한 코너 상가로 공급되어 가시성과 접근성이 뛰어나며, 준주거지역 내 위치한 경우에는 주거 결합형 상가 건축이 가능해 다목적 활용도 역시 높습니다. 실제 매매 사례를 살펴보면, 2024년 기준 전용 30평 내외 상가가 5억~7억 원대에 거래되며, 월 임대 수익은 200~300만 원 수준으로 나타납니다.
준주거지역의 개발 가능성과 장점
파주 문발동의 일부 근린상가 부지는 ‘준주거지역’에 속해 있어, 일반 상업지역과는 다른 형태의 개발이 가능합니다. 준주거지역은 도시계획법상 주거와 상업이 복합적으로 가능한 용도지역으로, 건폐율과 용적률이 일반 주거지역보다 높기 때문에 개발 효율성이 뛰어납니다.
준주거지역에서는 상업시설 외에도 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 교육시설 등이 들어설 수 있으며, 특히 소규모 개발 사업자나 임대 수익을 추구하는 투자자에게 인기가 많습니다. 파주시는 최근 운정3지구 개발과 함께 문발동 일대 준주거지역의 인허가 절차 간소화 및 기반 시설 확충을 추진하고 있어 향후 개발 속도도 더욱 빨라질 전망입니다. 또한 준주거지역의 특징 중 하나는 용적률 최대 400%까지 허용 가능하다는 점입니다.
이는 같은 면적의 토지를 개발할 때 더 많은 층수와 연면적을 확보할 수 있음을 의미하며, 수익률 상승에 직접적인 영향을 줍니다. 특히 파주 문발동처럼 교통망이 확보된 지역에서는 오피스텔과 상가 복합건물을 설계하는 것이 매우 유리합니다. 마지막으로, 준주거지역 내 건물은 일반 주거지역 대비 주차장 설치 기준이 완화되며, 상가 1층 이외에도 다양한 층에 상업시설을 배치할 수 있는 자유도가 높아 건축 기획 단계에서의 선택 폭도 넓습니다.
제1종 지구단위계획구역의 법적 영향
파주 문발동의 준주거지역 내 일부 구역은 ‘제1종 지구단위계획구역’으로 지정되어 있습니다. 지구단위계획구역은 도시계획의 일환으로, 일정 구역 내 건축물의 용도, 규모, 배치, 디자인 등을 세부적으로 규제 및 유도하는 제도입니다. ‘제1종 지구단위계획’은 특히 주거환경 개선 및 도시 기능 정비를 목표로 하며, 대지 분할이나 건축물 배치 등에 일정한 기준을 적용합니다.
문발동의 경우, 제1종 지구단위계획구역으로 지정된 지역에서는 건물의 층수 제한, 주차장 확보 기준, 공지 확보율 등의 세부 지침이 존재합니다. 예를 들어, 도로와의 이격거리, 담장 설치 방식, 녹지 확보 의무 등의 규제가 적용될 수 있습니다. 이러한 규제는 단기적인 건축 자유도는 낮출 수 있지만, 전체적인 지역 가치와 경관 수준을 향상시키기 위한 장치로 작용합니다.
따라서, 문발동의 지구단위계획구역 내 근린상가는 일반 상가 대비 외관이 정돈되어 있고, 동일한 규제를 받는 인접 건물과의 조화로 인해 임대 수요자에게 안정감을 제공하는 효과도 있습니다. 투자자 입장에서는 이러한 지구단위계획구역 내 상가의 경우, 사전에 지구단위계획 지침서를 열람하고, 허용 가능한 용도 및 건폐율, 용적률 등을 철저히 확인한 후 투자에 나서는 것이 중요합니다. 또한, 일부 건물은 기존 용도 변경이나 증축이 불가능할 수 있으므로, 건축물대장과 토지이용계획확인서 확인은 필수입니다.
파주 문발동은 교통과 생활 인프라가 빠르게 확장 중인 지역으로, 근린상가와 준주거지역이 복합된 입지는 수익성과 활용성 면에서 매우 우수합니다. 특히 제1종 지구단위계획구역으로 지정된 구역은 장기적으로 안정적인 부동산 자산으로 평가됩니다. 투자 전 반드시 법적 규제와 건축 조건을 사전 확인하고, 해당 지역의 상권 분석을 통해 현명한 부동산 선택하셔서 낙찰에 성공하시길 바랍니다.