본 근린주택은 파주 동패동 운정신도시 생활권 안에 위치한 핵심 주거지역으로, 교통과 생활 편의시설이 뛰어나며 다양한 주택 유형이 혼재되어 있습니다. 그중에서도 ‘근린주택’과 ‘다가구주택’은 실수요자와 투자자 모두에게 주목받는 건축 유형입니다. 두 건물은 겉보기에는 유사하지만 법적 정의, 용도, 수익성에서 큰 차이를 보입니다. 본 경매물건에서는 파주 동패동의 근린주택과 다가구주택의 개념 차이, 건축 및 세금 구조, 투자 포인트를 구체적으로 비교해 보겠습니다.
고양2계 2024-79575
파주시 동패동 1929 근린주택, 토지전부 건물전부 경매물건
토지 약 75평 견물 약112평
감정가 1,080,037,720
1번 유찰후 2025.07.23 2차 756,026,000 진행중인 물건입니다.
본건은 위반건축물을 포함하고 있습니다. 위반건축물은 건축물대장에 표기가 되어 있지만, 그렇지 않은 경우도 있으니 현장 답사 시에 대한 확인이 필요합니다. 위반건축물에 대해서는 시정명령이 있었던 날을 기준으로 시정명령이 이행될 때까지 1년에 2회
이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과합니다.
이점 입찰하실때 참고 하시길 바랍니다.
근린주택의 개념과 특징
근린주택은 말 그대로 '인근 거주자를 위한 건축물'로, 주거 기능과 함께 일부 비주거용 공간이 포함된 건축 유형입니다. 1종 근린생활시설이나 2종 근린생활시설과 주택을 함께 건축할 수 있으며, 흔히 1층은 상가, 2~3층은 주택으로 구성된 형태가 많습니다. 파주 동패동에서는 상가와 주택이 복합된 형태의 2종 근린주택이 자주 건축되고 있으며, 특히 메인 도로변에 위치한 부지에서 많이 볼 수 있습니다.
근린주택의 가장 큰 장점은 복합 수익 구조입니다. 상가를 통해 월세 수익을 얻는 동시에 상층부는 임대 또는 자가 거주가 가능해 수익성과 실용성을 모두 확보할 수 있습니다. 특히 동패동은 인근에 초등학교, 마트, 카페 거리 등이 밀집되어 있어 1층 상가의 공실률이 낮고, 유동 인구가 풍부한 편입니다. 다만, 근린주택은 건축 허가 시 용도 제한이 적용되며, 상가의 용도나 크기에 따라 분양이나 전매가 어려울 수 있습니다.
또한, 공동주택이 아닌 단독주택으로 분류되기 때문에 분양 아파트와 같은 세대 분리나 등기가 불가능합니다. 이 때문에 다세대처럼 보이는 건물도 실제로는 하나의 단독주택으로 취급되어, 임차인과의 권리 관계에 주의해야 합니다.
다가구주택의 구조와 장단점
다가구주택은 단독주택의 일종으로, 여러 세대가 한 건물 안에 거주할 수 있도록 설계된 주택입니다. 법적으로는 하나의 소유주가 여러 세대에 임대를 줄 수 있으며, 일반적으로 3층 이하, 660㎡ 이하로 제한됩니다. 파주 동패동은 신도시 중심부의 고밀도 주거지로서, 임대 수익을 노리는 다가구주택 신축이 활발하게 이루어지고 있습니다.
다가구의 가장 큰 장점은 임대 수익 극대화입니다. 한 건물에 6세대 이상이 입주 가능하며, 원룸 형태로 구획이 나뉘어 있어 임대 수요가 높은 지역일수록 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 특히 동패동은 직장인과 대학생 수요가 꾸준하고, 역세권 접근성도 좋아 원룸형 주택 수요가 높습니다. 하지만 다가구주택은 모든 세대가 한 명의 소유주에게 귀속되므로 개별 등기 분할이 불가능하며, 임차인과의 임대차 계약에서 세입자 보호 문제가 발생할 수 있습니다.
또한 전입신고가 여러 세대로 분리되어 있어 보이지만, 실제로는 하나의 건물로 보기 때문에 은행 대출이나 세금 측면에서 제약이 존재합니다. 특히 종합부동산세나 재산세 계산 시 면적과 공시가격이 전체 기준으로 산정되어 세부담이 커질 수 있습니다.
투자 관점에서 본 파주 동패동의 주택 선택 기준
파주 동패동에서 근린주택과 다가구주택 중 어떤 형태를 선택해야 할지는 투자 목적에 따라 달라집니다. 수익성과 리스크를 함께 고려해야 하며, 아래와 같은 기준을 적용해 판단할 수 있습니다.
1. 임대 수익 극대화 목표라면 다가구주택이 유리합니다. 특히 임대수요가 풍부하고, 관리가 가능하다면 수익률이 높습니다. 하지만 입주율과 명도 문제에 대한 사전 분석은 필수입니다.
2. 안정성과 상가 임대 수익 병행을 원한다면 근린주택이 적합합니다. 특히 도로변 상권이 발달한 동패동의 경우 1층 상가에 카페, 학원, 미용실 등의 입점이 가능하며 장기적인 수익 구조를 설계할 수 있습니다.
3. 세금과 대출 조건도 중요한 비교 요소입니다. 다가구는 대출 시 공동주택으로 보기 어려워 금융기관의 심사가 까다로운 반면, 근린주택은 상가 비율이 30% 이하일 경우 주택으로 간주되어 대출이 다소 유리한 구조를 갖습니다.
4. 향후 매각 또는 건물 분할을 고려할 경우, 다세대주택처럼 개별 등기가 가능한 형태가 아니라면 매도 시점에서 어려움이 있을 수 있습니다. 근린주택도 다가구주택도 분할매도는 어렵기 때문에 장기 보유 전략이 필요합니다. 이처럼 파주 동패동의 주택 투자는 단순히 가격이 아닌, 건물의 법적 구조와 수익성, 사용목적에 따른 분석이 필수입니다.
파주 동패동의 근린주택과 다가구주택은 각각 뚜렷한 장점과 단점을 가진 주택 유형입니다. 투자 목적과 세금 구조, 임대 수익성 등을 종합적으로 고려해야 하며, 현장 확인과 전문가 상담이 필수입니다. 실제 구매나 신축을 고민하고 있다면 건축 도면과 용도 확인을 통해 법적 문제를 사전에 차단하고, 지금 바로 성장 중인 동패동에서 미래가치 높은 부동산을 선택할 시점입니다.